古い・築年数が30年、40年のマンションを売却するには?

古いマンション、特に築年数が非常に高いマンションが増えつつあります。

そんな古いマンション。特に築30年、40年、50年というマンションを売ろうと考えている場合、どのようにすればいいでしょうか。

またそのようなマンションとは売ることができるのでしょうか?

増え続ける古いマンション

国土交通省の資料

  • http://www.mlit.go.jp/common/001116856.pdf

国土交通省の資料によりますと、古いマンションは当然ながら増え続けています。その数も半端じゃない。さらにその増え方も右肩上がりというよりは倍増という状態だ。

2015年の資料だが、築40年を超えるマンションは全国で51万戸あります。さらに10年後(2025年)には151万戸と3倍に急増をします。

びっくりすることに築50年超えというマンションも、普通に存在をしている。

1981年6月より前のマンションは「旧耐震」といわれている。それに対して1981年6月以降のマンションは「新耐震」といわれていて、明確に基準の差がある。

1981年といえば、今、2017年から36年前となり、30年超えマンションの半分以上は該当するであろう。また40年超えより古いものはアウトだ。

さらにいえば、耐震ということを基準にすると、当然現代の新しいもののほうがいいことは言うまでもない。

このような状況で古いマンションという物件は査定されるのか?本当に売却をすることが可能なのだろうか?

築古マンションの需要はあるのか?

築30年超えのマンションだから売却できないか?・・・と言うと、そんなこともないのが事実です。

根本的に駄目な場合であれば、この限りではありませんが、実際にあなたが今住んでいるのですから。そして、隣近所も普通に住んでいますよね?

であれば、全く問題なく売却できると考えます。ニーズがあれば買い手があるというものです。ちょっと見ていきましょう。

買い主自身が自身でリフォームを考えている

買主さんが、本当に自由にリフォーム、リノベーションを考えている場合のそのベースとしての物件はありです。基本的に大掛かりなリフォームを考えている場合、その物件に対しては最低限のものがあれば良いと考えるでしょう。

それよりも、古い物件ということで価格が安いということのほうが重要になってくるでしょう。

その後のリフォームに予算がかなり掛かることが予想されますので、それを見越した上で、適切なマンション価格であれば、非常によい取引になることもあります。

買主さん希望の立地であり予算が低い場合

新築マンションや築浅マンションを購入する予算は全くないが、古いことで少々割安であれば、手が届くというマンションを探しているお客さんが対象です。

たとえば、子供が小さく学区の問題がある場合。たとえばご高齢の夫婦で利便性を重視している場合。たとえば車などを持っていなく、駅が近いことが絶対重視という場合。

いろいろな場合がありますが、基本的に駅に近く、サービス関連が周りにきちんとあるような立地であれば、築古でも買い手がつきやすいといえるでしょう。

基本的に予算が厳しい場合が多いですので、なるべく安く、また既存の設備やアイテムは必要とする場合が多いでしょう。

リフォーム後の売却目的

相手は買取会社ですので、販売後のケアなど必要ないのは非常に楽です。しかし、物件をきちんとリフォームをして利益を乗せ販売目的ですので、かなり安く買い叩かれることは免れません。

早く現金が欲しい場合、売り急いでいる場合、速く引っ越しをしたい場合などは選択することもいいでしょう。

しかし、じっくりと売却することに比べ、相当安くなることは覚悟をしておくべきです。

売り手のリフォームは必要か?

築古マンションオーナーがかなり気になることは、物件のリフォームの必要があるかということです。当然ですがリフォームをすれば、見栄えも良くなり築古のハンデがなくなるのではという気も起きます。

しかし、買い手の方を考えればわかるように、築古マンションに新築のようなレベルや質を求める人は皆無と考えたほうがいいでしょう。

考えてみてください。リフォームして部屋だけキレイでも物件全体の築年数は全く変わりありません。であれば、リフォーム代を乗せられるより、少しでも安いほうが買い主にとってはメリットが大きいことは明白です。

逆に数百万のリフォームをして、その金額を売却額に乗せた場合、普通に考えれば、同じ値段の築浅マンションを検討しますよね?

基本的に築古マンションの戦える部分は値段と思って間違いないでしょう。そこに、どこまで環境や立地で有利になるかということになります。

いずれにしても、安易にリフォームを手がけることは、絶対にやめましょう。

築古のマンションでも売却できると自身を持つ

欠陥マンションでなければ、築古のマンションでも売却はできるでしょう。しかし、年を超えれば、それだけ年数がかさみだんだんと振りになってくることは免れません。

そしてもう一つ大切なことは、長期戦は覚悟すること。そのマンションの古さを好む人は皆無です。ということは立地や環境にドンピシャ。そして予算が限られている方と巡り会えるかが勝負になるでしょう。

まずはすぐにでも査定を行い、一刻も早く売却リストに上げることは戦略としては間違いない。