マンション売買における「危険負担」について考える

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マンション売買における「危険負担」について考える

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マンション売買における「危険負担」について考える

マンション売却はいろいろと責任問題がある。マンションを売却する際、必ずくる責任問題・・・それは「瑕疵担保保険」、もう一つ「危険負担」についてはきちんと理解しておく必要がある。

マンション売却を考えているあなたは、必ずしっかりと理解、把握をしておきましょう。

「危険負担」とはいったい何だ?

マンション売却などの契約の時に必ず出てくる「危険負担」という言葉・・・非常に気になる、ちょっと危なさと怖さを感じるこの言葉を必ず確認をしよう。

「危険負担」は以前取り上げた「瑕疵担保責任」とはちょっと違う

「瑕疵担保責任」は物件購入をした時点ではわからなかった、明らかにならなかった、隠れた瑕疵に対して売主がその責任を負うというものになります。

それに対して「危険負担」は物件の引き渡しタイミングまでに、何らかの問題により物件・・・そう、その売却をするマンションに問題が出た場合、買主の代金支払債務が消滅するのか、しないのかの問題です。

売主が責を負わない事由には以下のようなものがあります。

  • 台風で建物が倒壊
  • 隣家の失火によって建物が類焼
  • 放火による損失
  • 地震による損失
  • 津波による損失
  • 竜巻による損失

以上のような理由で物件に損傷が出た場合、その損傷が修復できる場合は売主さんの負担で物件修復をします。

その後、物件引き渡しになります。

実際の取引において、「引渡し前に売主が責を負わない事由によって毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする」などと売買契約書の条文に、売主の負担の特約を定めるのが一般的です。

もちろんこれは売主さん、買い主さんにその責がない場合であり、たとえばどちらかの不注意などで物件が損傷した場合は、対象外となります。

このようなことを一般的な物件の取引において行われるのが「危険負担」という特約になります。

買い主さんが危険負担を負担することが原則

特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。(民法534条)

 

上記の通り、民法上の規定では「不可抗力による危険を買主に負担させる」ということを原則としているのが通常。

しかし、上記とは異なる内容の契約を結ぶことは可能となっている。

損傷が激しく、修復困難により買い主さんが物件購入の目的を達することができない場合には、買主に契約解除権を与えることも多くなっています。

実際の危険負担実務

物件売買契約が完了したあとなら、住宅が損壊し引き渡すことができなくなった場合でも、買主は売主に代金を支払うというのが不動産売買契約における基本的な考え方となっている。

しかし、これでは買い主さんがかわいそう・・・非常に大きな損害となってしまいます。

また物件そのものが全壊した場合など修復が完全に不可能な場合、買主は契約そのものを解除できることになっています。

以上の理由により実際の物件売買では、危険負担に関する特則を契約書に入れるのが一般的になっています。

危険負担が問題となるのは、万一のケースが起こった場合だけですが、契約前にはあらかじめ知っておくようにしましょう。

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