マンションの査定や販売額に影響・反映されるポイント

マンション査定の7つのコツ|査定額を上げ高く売るならココ!

マンションの査定や販売額に影響・反映されるポイント

読了までの目安時間:約 8分

 


マンションの査定や販売額に影響・反映されるポイント

マンションを売ろうと思ったとき、まずは査定ということになりますが、どのような部分が査定に関連するのか、どんなところがポイントになるのか・・・これはかなり気になる部分ではないだろうか。

マンションにおいて査定を算出する場合の基本的な反映ポイントをチェックしてみよう。

一番近い駅・最寄駅からの距離

地方や郊外のマンションではあまり重視されないポイント。逆に言えば都会、都心に近い大都市圏(東京、大阪、名古屋)などであれば、最寄駅からの距離は非常に大きく反映されるポイントとなる。

基本的な時間を言うとやはり「徒歩10分」というのは大切です。

特に三大都市圏といわれている前述した東京都区部を中心とする東京圏(首都圏)、大阪市を中心とする大阪圏(近畿圏)、名古屋市を中心とする名古屋圏(中京圏)である場合、駅から遠くなるほど坪単価が下がる傾向にある。

シビアであるが1分離れるごとに坪単価が明らかに下がる。

徒歩10分についてだが、時速4.8km/hで算出され1分未満の端数は切り上げる。ということは、「徒歩10分」と表示されていれば、距離が720mから800mということになるわけだ。

最寄りの駅はどのような駅か

鉄道駅が近くても、その駅の内容も重視される場合がある。たとえば、その駅に「新幹線」が止まる駅。「特急」「快速」「急行」などが止まる駅は、ある程度大きい駅と判断もできる。

当然となるがそれらの車両が止まる駅というのは主要駅という場合が多いだろう。

普通に考えればわかるが「各駅」しか止まらない小さい駅よりも「特急」が止まる主要駅のほうがいいことは間違いない。

上り方面でターミナル側に近い駅でも、特急などが止まらなければ、都心へ向かう場合、遠くても主要駅のほうが時間がかからない場合が多い。当たり前だ。

なので、最寄り駅がどのような種類の駅かは大切。

あと、鉄道路線によって、「ある駅」よりとたんにダイヤが少なくなる。それは車両が折り返すポイントだったり、車両倉庫・車両基地がある駅。そのような駅は始発がたくさんあり、人気駅だ。

逆にその駅より一つ遠くなると、とたんダイヤが減り、都心へのアクセスも遠くなる傾向にある。

地方・郊外の場合駐車場の確保

地方・郊外のマンションであれば駐車場の確保はかなり重要視される。

都心に近ければ、公共交通網の発達により、自家用車の依存度は減る。逆もまたしかり。

地方であれば、1家に2台などというのは普通にある。

地方・郊外のマンションであれば敷地内に何台の駐車スペース確保ができるのか。歩いていける圏内に月極駐車場の確保はできるのか。それら駐車場の確保ということは大切なファクターとなる。

当然、それら駐車場の月額料金も大切な数字。

立地条件や周辺の環境

近くにスーパーや市役所、サービス関連の施設があるかというのは大切になる。

またファミリー系の物件であれば幼稚園や小中学校の有無や距離。公園や公共施設などが近くにあるかなども大切なポイントになる。

近隣にあるとポイント高いものといえば「大きな病院」「銀行」「郵便局」「役所」「コンビニ」などが上げられるだろう。

当然だが、サービスや便利な施設、公共サービス関連や公園などの施設が近くにあれば評価は高くなることは覚えておこう。

微妙なポイントとして、大動脈系の大きな国道、高速道路のインター近くの物件が上げられます。車を乗る方には非常に便利なものです。

逆に交通量が多い場合は騒音問題もでてくるでしょう。物流、トラックなどで夜間もうるさいのであれば影響はありえる。その場合、物件の防音対策などもチェック対象になるだろう。

物件のグレード・築年数

マンションの築年数が浅ければ査定に大きく影響するのは当たり前のポイントです。築20年と築3年で値段が違うのは普通に考えればわかる。

また「新耐震基準」の関係より1981年(昭和56年)より前か、後かは大切なポイント。

ちなみに「新耐震基準」が施行されたのは1981年(昭和56年)6月1日となっている。この日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されています。

またマンションのグレードでも評価は変わることは間違いなし。

しかし、このグレードは中々くせ者。直近のものであれば、問題はないですが、少々古くなると当時の豪華グレードは評価されないばかりか、かえって良くない場合もあるでしょう。

保守・セキュリティー

維持管理状況などはとても大切。組合管理の状態で査定はかなり変わってくる。

しっかりと大規模な改善修理、改修工事などを行っている。しっかりと定期的メンテナンスが行われているマンションの評価は高いことは間違いありません。

時間の立っている物件の場合でも、きちんと大規模な改善回収が行われていれば、次回回収までの時間をとることができる。このような費用は組合などの積み立てから出ることがほとんど。これが直近で行われていれば、安心というものです。

また近年、セキュリティの充実した物件は人気となっている。

いつも安心して暮らすため、セキュリティは大切なもの

物件の設備・サービス面では・・・

  • TVモニター付インターホン
  • オートロック
  • 24時間セキュリティシステム
  • 防犯鍵
  • 防犯窓

などは非常に大切な設備となっている。査定をする部分でもウェイトが置かれるだろう。

業者により査定が違うことがある

一般的にマンションなどの物件査定を行う際、当然ですが、周辺の類似物件の過去成約事例がかなり参考にされる。もちろん基準地価、路線価も加味される。

しかし、驚くことに、マンション査定の方法は不動産業者によっていろいろな算出法がある。当たり前だが、その業者で参考にする成約事例の価格や データーベースも違う。査定価格が業者によって違ってくることは納得する部分だ。

さらに査定をするのは生身の人間だ。ここに業者さんの査定する人の主観が入ってくれば、査定額がずれてくることは理解できるのではないだろうか。

そこには業者さんのもくろみ(媒介契約目的で査定額を上げたり、買取り目的で安く査定したり)も存在するわけなので、査定額が言っていに収まることはない。

このように、同じ物件でもいろいろな条件が重なることで、査定額が変わることは珍しくない。あなたの物件も高いほうであればうれしいが逆の場合もありえるわけだ。

安く査定されたら、そりゃ困るでしょう。しかし安心をしてほしい。

それは、あなたの物件の適正価格を自身で知ることが、売却の第一歩である。

逆に言えば、自身の物件の適正価格、さらに言えば、周辺の事情や成約状況を知らない状態では丸腰で戦いに挑むようなものだ。

ぜひ、あなた自身の物件の適切な状況、データーや数字を手に入れておくべきだ。

マンション査定・売却サイト:おすすめベスト3

管理者

とりあえずウチでオススメのマンション査定・売却サイトの3つだよ。

ちなみに私は1番の「ふじたろう」でマンション査定をお願いして無事売却を成功しました。それぞれのサイト、特徴や強いところがあるから、ぜひチェックをしてみてください。

ふじたろう
人工知能「ふじたろう」

「プロパティエージェント株式会社」東証に方法している。安心して利用できることも強み

中古マンションに関する査定ならまずここを頼りたい!と言ってもいいほど。「マンションを売りたい」と思ったら、まず頼っておきたいサイトです。

イエイ
イエイ

提携不動産屋は1000社にも上ると言われ、多くの不動産屋の査定額を一気に見らます。

不動産屋が無理な勧誘をすることを禁止。もしそれがあった場合は契約を解除するという「イエローカード」のシステムを導入しています。

イエウール
イエウール

「イエウール」の大きな特徴として、「提携している不動産屋の数がトップクラス」その数1400社!

査定サイトで1400社という数はかなり多い部類に入ります。自分のお目当ての不動産屋を見つけられる可能性が高く、頼りがいのあるサイトです。


あと、マンション売却って・・・初めてだとどうやっていいかわかりませんよね。そんな時は「マンション査定・売却経験談」をチェックしてみてください。やっぱり他の人の体験談ってめっちゃ参考になるはず。

管理人

マンション売るの考えている時、ホントに街の不動産業者だけの見積もりでいいの?大丈夫それ?本当はいくらで売りたいの?希望額とか無いのかな?業者査定行くにしても、まずはどのくらいの査定額出るか知りたくないですか?

なんの準備もしないで、自分のマンションの査定額も知らないで業者に行くなんて思うツボになるかもしれないよ。

>>査定サイト人工知能「ふじたろう」こちら(完全無料60秒で査定完了)

 

マンション売却のポイント・ノウハウ

この記事に関連する記事一覧

TOPへ戻る