マンションを売却・売って「利益」が出たら、税金はどうなる?

マンションを購入した後に、近隣に便利な施設ができたり大きな道路が出来たりすると、買った時よりも価値が高くなるというのはよくある話です。

マンションが高く売れるのはうれしいですが、心配なのは「高く売れると、税金をたくさんとられてしまうのでは…」ということ。

マンションを買った時よりも高い価格で売却ができた場合、税金はどうなるのでしょう?

高く売れたぶんの金額に所得税がかかります

マンションに限らず、今まで住んでいた物件が買った時より高く売れた場合、その利益のことを「譲渡所得」と呼んでいます。

譲渡所得は、売れた物件の金額から、購入した時の物件の金額や諸経費を引いて出した金額のこと。

税金は、この譲渡所得という金額に対して所得税という形で支払うことになります。

利益から「経費」を引くのを忘れずに

例えば、マンションを売って、購入した時の金額よりも5000万多く儲けたとしましょう。

「じゃあ、その5000万円に対して所得税がかかるの?」と思われがちですが、それはちょっと違います。

不動産を売るとなると、自分一人では無理なので不動産屋に仲介を頼んだりしますよね。

そうすると、売却が決まった時に手数料を支払う必要があります。

この手数料は「マンションを売るためにかかった経費」と認められるので、経費として利益から差し引くことができます。

解りやすく言うと、マンションを売るために経費が100万円かかった場合には「5000万ー100万=4900万」で、4900万円に対して税金がかかるということですね。

当たり前の話しですが、譲渡所得が大きければ大きいほどかかる税金も高くなります。

かかった経費をきちんと計算して、利益から差し引くことは法律で認められていることですので、きちんと計算しましょう。

もちろん、税金が安くなるからと言って嘘は絶対にダメです!所得税の金額は、毎年の確定申告で決まります。

確定申告で経費を申告するためには、経費としてどのくらいのお金を支払ったか証明できるものが必要なので、明細は必ずまとめてとっておきましょう。

税金を安くできる制度があります!見逃さないで

譲渡所得から3000万円までは「3000万特別控除」の対象になります!

「3000万円特別控除」とは、譲渡所得から3000万円の控除を受けるという制度のこと。

つまり、譲渡金額のうち3000万円には税金がかからないという制度になります。

税金の面で非常にお得な制度になりますが、以下の条件に当てはまることが必須ですので、誰もが利用できるというわけではないようです。

  • 別に住居を購入し、そちらで住宅ローン減税を受けている場合は適用されない。
  • 売るマンションを出てから3年の12月31日までに売却を完了させる必要があります。
  • 売った先の人が、親戚などの血縁関係がある人ではないこと
  • 前年・一昨年にこの特例を利用していないこと

このうち、特に注意したいのが「住宅ローン控除」。

この「3000万特別控除」よりも、住宅ローン控除を利用した方が金銭的にお得な場合もありますので、どちらがお得かを計算した上で選択されることをお勧めします。

10年以上住んでいた場合は「軽減税率の特例」を受けることができます

これは、その家(マンション)に10年以上住んでいた人に対する特例です。

上記で紹介した「3000万円特別控除」に該当する人でも、住宅に10年以上住んでいる人なら適用を受けることができますので、利用してみてください。

マンションを売るときは、このように税金の優遇を受けることができますので、こちらについても事前に調べておきましょう。

特に「3000万特別控除」を使うことができれば、地方の物件ならかなり税金がお得になりますよ。

ただし、これらの制度を使用するにしても申請が必要になるので、きちんと申請を行いましょう。